Wycena nieruchomości
Wycena nieruchomości to usługa realizowana przez rzeczoznawcę majątkowego, której ostatecznym efektem jest stworzenie - operatu szacunkowego, w którym określana jest wartość rynkowa nieruchomości. Operat szacunkowy przygotowuje się najczęściej na użytek klientów banków zaciągających kredyty na zakup i remont nieruchomości, przedsiębiorców, nabywców nieruchomości, stron postępowań sądowych oraz innych podmiotów.
Przez określanie wartości nieruchomości trzeba rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia:
- wartości rynkowej
- wartości odtworzeniowej
- wartości katastralnej
- innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach
Jakie są metody wyceny nieruchomości?
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść - porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy pozostałych.
Podejście porównawcze
Jest to najczęściej stosowana przez rzeczoznawców metoda szacowania nieruchomości. Można powiedzieć, że ok. 90% wycen bazuje na tej metodzie. Polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu.
Podejście dochodowe
Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości podobnych.
Podejście odtworzeniowe
Stosuje się je do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Osobno określa się wartość i osobno wartość jego części składowych. Wartość to kwota niezbędna do zakupu gruntu o takich samych cechach, a za wartość części składowych uważa się koszty niezbędne do ich odtworzenia lub koszty niezbędne do ich zastąpienia, pomniejszone o wartość zużycia tych części składowych.
Podejście mieszane
Podejście mieszane jest połączeniem podejścia dochodowego i porównawczego. Rzeczoznawca bierze pod uwagę nieruchomości podobne do wycenianej i dochody, jakie te nieruchomości dostarczają.
Jakie czynniki są brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości?
Jednym z podstawowych warunków jest, żeby wycena odnosiła się się do rzeczywistej wartości obowiązującej w danym regionie. Rzeczoznawca bierze pod uwagę kilka innych podstawowych czynników takich jak:
- położenie i rodzaj nieruchomości
- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
- stan zagospodarowania nieruchomości
Rzeczoznawca majątkowy musi on przy tym uwzględnić takie czynniki jak: cel wyceny, rodzaj nieruchomości, jej położenie, funkcję, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości, a także dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Opinia o wartości nieruchomości sporządzona jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego - zazwyczaj wyłącznie w formie pisemnej, która stanowi dokument urzędowy.